💰나의 권리가액(權利價額) 및 비례율(比例率) 계산 심층 분석하기

나의 '권리가액'과 '비례율'은 입주권 투자의 가치를 결정하는 핵심 요소입니다. 이 두 가지가 어떻게 계산되고 어떤 의미를 가지는지 자세히 설명해 드리겠습니다. 가치의 본질에 해당되나요?

 

🔍 비례율 (比例率)이란?

비례율은 재개발/재건축 사업의 사업성(수익성)을 나타내는 지표입니다. 조합원이 추가 분담금을 내야 할지, 아니면 오히려 환급을 받을 수 있을지를 예측하는 데 사용됩니다.

비례율 계산 공식:

• 총수입액 (총분양수입): 신축 아파트의 일반분양 수입, 상가 분양 수입, 조합원 분양 수입 등을 모두 합친 예상 총수입입니다.

• 총사업비: 철거, 이주, 건설비, 금융 비용, 조합 운영비 등 사업을 진행하는 데 필요한 모든 예상 지출 비용입니다.

• 종전 자산 총 평가액: 정비구역 내 모든 토지와 건물의 감정평가액을 합산한 금액입니다.

비례율의 의미:

비례율	의미	조합원의 재산 가치 변화
100% 초과	사업성이 좋음	조합원 권리가액이 종전 평가액보다 증가하여 분담금이 줄어들거나 환급 가능
100%	본전 (수입 = 지출)	조합원 권리가액이 종전 평가액과 동일
100% 미만	사업성이 나쁨	조합원 권리가액이 종전 평가액보다 감소하여 추가 분담금이 증가함

🏠 권리가액 (權利價額)이란?

권리가액은 조합원 개개인이 소유했던 종전 자산이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리로 환산된 금액입니다. 실제로 새 아파트를 받기 위해 사용되는 조합원의 '현금 가치'라고 이해할 수 있습니다.

권리가액 계산 공식:

• 나의 종전 자산 평가액: 관리처분계획 인가를 위해 산정된 개인 소유의 토지 및 주택에 대한 감정평가액입니다.

권리가액의 활용:

권리가액은 곧 조합원이 새 아파트를 취득할 때 투입하는 실제 자본금이 되며, 추가 분담금을 계산하는 기준이 됩니다.

추가 분담금=조합원 분양가−나의 권리가액

예시를 통한 이해:

항목	금액 또는 수치
나의 종전 자산 평가액	3억 원
A 아파트 조합원 분양가	7억 원
비례율	120%

1. 나의 권리가액 계산:

• 해석: 나의 3억 원짜리 종전 자산의 가치가 사업을 통해 3억 6천만 원의 권리 가치로 상승했습니다.

2. 추가 분담금 계산:

추가 분담금=7억 원(조합원 분양가)−3억 6천만 원(권리가액)=3억 4천만 원

• 해석: 나는 3억 4천만 원을 추가로 납부하면 7억 원짜리 새 아파트를 받을 수 있습니다.

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📝 투자 시 체크 꿀팁

• 비례율 변동성: 비례율은 관리처분계획 인가 시점에 예정치로 확정되지만, 사업 과정에서 공사비가 증가하거나 일반 분양 수입이 줄어들면 준공 시점에 최종적으로 변동될 수 있습니다. (비례율이 100% 미만으로 떨어지면 추가 분담금이 늘어납니다.)

• 감정평가액의 중요성: 나의 종전 자산 평가액(감정가)은 권리가액의 기초가 되므로, 이 금액이 주변 시세나 유사 사례에 비추어 공정하게 산정되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

• 권리가액 ≠ 매매가: 권리가액은 조합원 자격으로 아파트를 받을 수 있는 기준 금액일 뿐이며, 시장에서 거래되는 입주권의 매매 가격과는 다릅니다. 매매가는 이 권리가액에 '프리미엄(P-피 같은 '피')'이 붙어서 형성됩니다.

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