강남 건물을 증여세 없이? 가족 법인 설립의 비밀과 방법|가나투데이
강남 건물을 증여세 없이? 가족 법인 설립의 비밀과 방법|가나투데이
인트로: 왜 지금 '가족 법인'이 거대한 기회일까?
정부의 강력한 대출 규제로 개인은 강남 아파트를 사기 위한 자금 마련이 사실상 불가능해졌습니다. 하지만 자산가들은 법인이라는 우회로를 활용합니다. 특히 가족이 주주로 참여하는 '가족 법인'은 증여세와 상속세를 획기적으로 줄이면서 자녀에게 고가의 부동산을 물려줄 수 있는 합법적인 '치트키'로 통 합니다.
1: 가족 법인이 주는 압도적 이점 (증여/절세 관점)
가족 법인을 세우면 개인으로 부동산을 소유할 때와는 차원이 다른 혜택이 발생합니다.
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증여세의 마법 (자본 이득의 이전): 부모의 돈으로 법인을 세우고 자녀를 주주로 등록하면, 향후 부동산 가치가 상승했을 때 그 시세 차익은 부모가 아닌 자녀(주주)의 몫이 됩니다. 증여세 없이 자산 가치 상승분을 넘겨주는 효과가 있습니다.
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상속세 절감: 개인이 건물을 소유하면 사후에 공시지가가 아닌 '시가'로 상속세가 매겨져 세금 폭탄을 맞지만, 법인 주식으로 보유하면 다양한 평가 기법을 통해 상속 가액을 낮출 수 있습니다.
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취득세 및 보유세 유리: 법인은 대표이사 급여, 퇴직금, 차량 유지비 등을 비용 처리할 수 있어 소득세 절세에 유리하며, 전략적으로 운영 시 종합부동산세 부담도 개인보다 낮출 수 있는 구간이 존재합니다.
2: 가족 법인 설립 및 운영 방법 (How-to)
법인 설립은 어렵지 않지만, '증여'가 목적이라면 주주 구성이 핵심입니다.
1단계: 주주 구성 및 자본금 설정
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핵심: 자녀를 최대 주주로 설정하거나, 자녀에게 자본금을 증여한 뒤 그 돈으로 법인 주식을 사게 합니다.
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팁: 미성년 자녀라도 증여세 면제 한도(2,000만 원) 내에서 자본금을 마련해주면 합법적인 주주 참여가 가능합니다.
2단계: 법인 설립 등기
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상호 결정: 관할 구역 내 중복되지 않는 이름을 정합니다.
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사업 목적: '부동산 임대 및 매매업'을 반드시 포함해야 합니다.
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자본금 납입: 주주 명의의 통장에 자본금을 입금하고 잔고증명서를 발급받습니다.
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등기 신청: 법무사를 통하거나 셀프 등기를 통해 법인격을 부여받습니다.
3단계: 부동산 취득 및 자금 조달
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가수금 활용: 부모가 법인에 돈을 빌려주는 형식(가수금)으로 부동산 매입 자금을 충당합니다. 법인은 이 돈으로 건물을 사고, 임대 수익이 발생하면 부모에게 빌린 돈을 갚아나가는 구조를 만듭니다.
클로징: 실행하는 1%가 강남의 주인이 됩니다
이지성 작가가 만난 '돈 귀신' 동생들은 규제를 탓하지 않고 법인이라는 시스템을 통해 기회를 만듭니다. "세금이 무서워서 집을 못 산다"는 말은 법인을 모르는 사람들의 이야기일 뿐입니다. 합법적인 틀 안에서 가족 법인을 세우고 자산을 구조화한다면, 여러분의 자녀는 상속세 걱정 없이 강남 건물의 주인이 될 수 있습니다.
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1부: 자녀 증여세 면제 한도를 활용한 가족 법인 주주 세팅 전략
2부: 법인 사업자 대출과 가수금을 활용한 부동산 매입 기술 |가나투데이
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