2부: 법인 사업자 대출과 가수금을 활용한 부동산 매입 기술 |가나투데이

정부가 아파트 대출을 꽁꽁 묶어두었지만, 자산가들이 법인을 세워 강남 건물을 쓸어 담는 이유는 법인이 가진 '자금 조달의 유연성' 때문입니다.

1. 개인 DSR 규제를 우회하는 '시설자금대출'

개인이 집을 살 때는 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되어 내 연봉만큼만 대출이 나오지만, 법인은 다릅니다.

• 사업자 대출 활용: 법인이 상가, 빌딩, 꼬마빌딩을 매입할 때는 가계대출이 아닌 기업용 '시설자금대출'이 적용됩니다.

• 핵심 포인트: 법인 대출은 개인의 소득(DSR)보다 매입하려는 건물의 가치(LTV)와 임대수익률(RTI)을 더 중요하게 봅니다. 따라서 소득이 없는 자녀 명의의 법인이라도 건물의 가치가 확실하다면 매입가의 60~80%까지 대출을 끌어올 수 있습니다.

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2. 부모의 자금을 법인으로 넣는 '가수금' 전략

자녀 법인이 대출을 받아도 남은 잔금(20~40%)이 필요합니다. 이때 부모가 자녀에게 직접 돈을 주면 증여세가 발생하지만, 법인에 빌려주면 이야기가 달라집니다.

• 방법: 부모가 자녀 법인 통장에 돈을 입금하고 회계상 **'가수금(주주·임원 단기차입금)'**으로 처리합니다.

• 효과: 부모가 법인에 돈을 빌려주는 행위는 증여가 아니므로 세금이 없습니다. 법인은 이 돈으로 건물을 사고, 나중에 월세를 받아 부모에게 원금과 이자를 천천히 갚아나갑니다. 이 과정에서 부모의 자산은 법인으로 합법적으로 이동합니다.

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3. '적정 이자율' 준수를 통한 증여세 리스크 방지

부모가 법인에 무이자로 돈을 빌려주면 국세청은 이를 '무상 증여'로 볼 수 있습니다. 이를 피하기 위한 법적 기준을 지켜야 합니다.

• 법정 이자율: 현재 세법상 적정 이자율은 연 4.6%입니다.

• 면제 구간: 하지만 빌려준 돈에 대한 이자 총액이 연간 1,000만 원 미만이라면 무이자로 빌려줘도 증여세가 부과되지 않습니다. (원금 기준 약 2.1억 원까지는 무이자 대여가 가능하며, 그 이상은 4.6%보다 낮은 이자를 받아도 차액에 대해 증여세를 계산해야 합니다.)

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4. 신규 법인의 '사업자 등록증' 활용법

이지성 작가 영상에서 언급된 것처럼, 대출이 막힌 시대에는 대부업이나 컨설팅업 등 목적에 맞는 법인을 세워 자금 흐름을 만드는 것도 방법입니다.

• 부동산 매매업/임대업: 건물을 사기 위한 가장 기본적인 법인 종목입니다.

• 법인격의 활용: 개인은 '실거주' 목적이 아니면 대출이 안 나오지만, 법인은 '사업 운영' 목적(임대 수익 창출)으로 대출을 받기 때문에 규제의 성격 자체가 다릅니다.

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정리하자면

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2부의 인사이트는 "내 개인의 신용이 아닌, 건물의 가치와 법인이라는 시스템으로 대출을 일으켜라"는 것입니다. 부모의 여유 자금을 '가수금'이라는 이름으로 법인에 수혈하고, 건물의 가치를 담보로 '시설자금대출'을 실행하면, 자녀는 자기 돈 한 푼 없이도 강남 건물의 주인(지분 100%)이 될 수 있는 구조가 완성됩니다.

이것이 바로 이지성 작가가 강조한 합법적이면서도 강력한 부의 대물림 방식입니다.

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